مراحل بازسازی خانه

گام اول – تصمیمگیری اولیه، چقدر پول و زمان برای بازسازی باید صرف کنیم؟
اینکه بدانیم حدوداً چقدر لازم است پول و زمان برای بازسازی هزینه کنیم. این مدت زمان و این هزینه مناسب شرایط ما است یا خیر.
شما میتوانید بدون مراجعه به یک کارشناس یا متخصص، مدت زمان حدودی بازسازی ساختمان خود را بدست بیاورید.

دریافت مشاوره تخصصی بازسازی از یک کارشناس مجرب:
قبل از تصمیم به انجام هر کار باید با متخصص آن موضوع مشورت کنیم. درمورد بازسازی هم همینطور است. هزینه چند صد میلیون تومانی بازسازی، باعث میشود که نخواهیم هیچ تصمیم اشتباهی بگیریم.

نکته مهم در مورد مشاوره وجود دارد.حتماً از بیش از یک فرد یا شرکت که سابقه طراحی،ساخت و اجرا را دارند مشورت کنیم.

از مشاور چه بخواهیم:

بازدید و کارشناسی حضوری در محل پروژه ما.
اعلام نظر درمورد اینکه آیا بازسازی این پروژه، تصمیم درستی است یا نه.
مقایسه حدود مبلغ و زمانی که ما برای بازسازی پیش بینی کرده ایم.
در رابطه با سیستم کاری و برنامه پیمانکار مورد نظر درمورد مراحل بازسازی پروژه مان سؤال می کنیم.
تعیین قرارداد بازسازی که پیمانکار درنظر دارد برای پروژه بازسازی ما ببندد.
چه ضمانتها و تعهداتی به ما داده خواهد شد؟
بررسی تخصص و تجربه پیمانکاری که از ایشان مشورت میگیریم.
و … .

گام دوم – انتخاب مجری یکی از اصلیترین مراحل بازسازی است
بعد از اینکه از چند فرد یا شرکت متخصص مشاوره رایگان گرفتیم، باید یکی از این آنها را بعنوان پیمانکار بازسازی پروژه خودمان انتخاب کنیم.

در مورد انتخاب پیمانکار بازسازی مناسب، به چند نکته مهم را باید توجه کنیم:

تجربه ایشان در اجرای پروژه های بازسازی مشابه پروژه ما چقدر است؟
بررسی نمونه کارهای ایشان و اطمینان از اینکه این نمونه کارها متعلق به همان پیمانکار است.
کنترل کیفیت و شکل کار بازسازی که در نمونه کارها انجام داده اند و مقایسه آن با کیفیتی که ما از بازسازی انتظار داریم.
بررسی سیستم کاری، نظم و نظارت مستمر بر مراحل بازسازی پروژه ما.
تخصص کافی در مورد همه بخشهای یک پروژه بازسازی دارند یا فقط متخصص یک بخش هستند؟
با مقایسه پاسخها و مشاوره افراد مختلف، قضاوت می کنیم که آیا صداقت و انصاف در ارائه اطلاعات داشته اند یا نه.
نمونه قراردادی که قرار است برای انجام بازسازی با ما ببندند را دریافت و بررسی کنیم.
تعهداتی که به ما برای ضمانت حسن اجرای بازسازی میدهند را بررسی میکنیم.

گام سوم – ارایه طرح مناسب برای پروزه ما

طراح و پیمانکار بازسازی ما باید بتواند با طراحی و مشخص کردن متریالهای مورد نیار نسبت به بودجه و سلیقه ما طرحی  ارایه دهد که نسبت به طرح جدول زمانبندی و اجرا پیمانکاران جز(مثل تاسیسات،گچکار،سرامیک کار،کابینت کار و غیره) را به ما ارایه دهد.

گام چهارم – برنامه ریزی دقیق برای پروژه بازسازی
در این مرحله، به پیمانکار اعلام می شود تا برنامه ریزی دقیق خود را برای اجرای پروژه بازسازی انجام دهد. در این برنامه ریزی، محاسبات دقیق برای پیشبینی هزینه بازسازی و مدت زمان آن نیز انجام می شود. به این ترتیب پیمانکار این برنامه ریزی، مبالغ و مدت زمان بازسازی را به کارفرما اعلام می نماید. در نهایت اگر توافق نهایی برسر این موارد اعلامی حاصل شود، همه چیز آماده عقد قرارداد مابین پیمانکار و مالک خواهد بود.

گام پنجم– یک قرارداد بازسازی کامل می بندیم
در این مرحله یکی از مهمترین بخشها از مراحل بازسازی را باید انجام دهیم. باید قرارداد بازسازی کامل و دقیقی برای پروژه موردنظرمان با پیمانکارمان ببندیم. برای اینکه بدانیم چه نوع قراردادی را باید برای پروژه بازسازی ساختمان، خانه، فروشگاه یا هر مکان دیگری ببندیم، نیاز داریم تا انواع قراردادهای پیمانکاری شخصی را بشناسیم.

انواع قراردادهای بازسازی در پروژه های شخصی عبارت است از:

قرارداد پیمانکاری با مصالح: در این قرارداد، پیمانکار یک مبلغ کلی برای انجام کل پروژه به کارفرما اعلام کرده و براساس شرایط قرار داد از کارفرما دریافت می کند.
قرار داد پیمانکاری بدون مصالح: در این قرار داد، پیمانکار یک مبلغ کلی را بعنوان هزینه دستمزد بازسازی اعلام کرده و براساس شرایط قرارداد از کارفرما دریافت میکند. اما هزینه های مربوط به خرید مصالح و لوازم مصرفی و غیر مصرفی برعهده کارفرما و یا مالک پروژه بازسازی خواهد بود.
قرارداد مدیریت پیمان درصدی: در این نوع قرارداد، پیمانکار تنها بازسازی را مدیریت می کند. کارفرما، مبلغی را بعنوان تنخواه گردان به پیمانکار پرداخت می کند. پیمانکار نیز از این مبلغ برای پرداخت هزینه های بازسازی برداشت می کند. در این قراردادها، پیمانکار، درصد مشخصی از کل هزینه بازسازی را بعنوانم دستمزد دریافت میکند.
قرارداد مدیریت پیمان دستمزدی: این قرار داد نیز دقیقاً مشابه قرارداد پیمان مدیریت درصدی است، با یک تفاوت. دستمزد پیمانکار دیگر درصدی از کل هزینه بازسازی نیست. بلکه یک مبلغ ثابت بعنوان دستمزد مدیریت پیمان برای پیمانکار در قرارداد مشخص می شود که آنرا از کارفرما دریافت میکند.

گام ششم– اخذ مجوز بازسازی از شهرداری
یکی از مراحل بازسازی که بعضی اوقات انجام آنرا کارفرمایان و مالکین نمیپذیرند، اخذ مجوز بازسازی است. علت آنهم معمولاً نگرانی از هزینه های اخذ مجوز یا پروانه بازسازی و یا زمانبر بودن آن است.

اما اگر انواع مجوزهای بازسازی، مراحل و شرایط آنرا خوب بشناسیم، متوجه می شویم که این نگرانی اصلاً وجود ندارد. در هر صورت حتی اگر اخذ مجوز بازسازی در شرایط خاصی نیاز به پرداخت هزینه های زیاد و یا صرف زمان طولانی داشته باشد، بازهم گرفتن مجوز و بازسازی با داشتن مجوز بهتر از بازسازی بدون مجوز شهرداری است.دردسر و هزینه هایی که انجام بازسازی بدون مجوز شهرداری دارد، بیشتر از اخذ مجوز هزینه و زمان از ما میگیرد. بنابراین تحت هر شرایطی، پیشنهاد ما همواره به مراجعین و مشتریانمان این است که حتماً مجوزهای لازم برای بازسازی را اخذ نمایند.

اینکه اقدام برای گرفتن این مجوزها را پیمانکار انجام دهد یا کارفرما، براساس توافق طرفین در قرارداد مشخص می شود. اما درصورتی که کارفرما بخواهد پیمانکار این امور اداری را انجام دهد، باید یک وکالت نامه رسمی کاری به ایشان بدهد.

گام هفتم– هماهنگی با همسایه ها
اگر در محل پروژه بازسازی مورد نظرمان، همسایه داشته باشیم، براساس تجربه ما، بهترین کار ممکن این است که قبل از شروع به بازسازی، با آنها همانگی لازم را انجام دهیم.

منظور از هماهنگی، شاید بیشتر اطلاع رسانی همراه با دلجویی باشد. قرار است در محیط کار یا زندگی این افراد برای مدتی، مزاحمت ایجاد کنیم. مخصوصاً اگر محل بازسازی ما در یک ساختمان یا محدوده مسکونی باشد. بهترین کار این است که شرایط کار و مجوز بازسازی را برایشان توضیح دهیم. همچنین شماره تلفن پیمانکار را نیز به آنها ارائه دهیم تا درصورت نیاز با پیمانکار تماس بگیرند.

قول بدهیم که هر روز، پس از پایان ساعت کاری، کل محوطه مشترکی که در زمان بازسازی کثیف شده است را تمیز خواهیم کرد. به دروغ قول اینکه سرو صدا و مزاحمتی نخواهیم داشت ندهیم. چون خواهیم داشت. فقط پیشاپیش بابت آن معذرت خواهی کنیم و خواهش کنیم که این موضوع را تا پایان پروژه بازسازی ما تحمل کنند.

اینکه همسایه ها با ما در زمان بازسازی همکاری کنند یا نکنند، تأثیر بسیار زیادی بر روند کار و نتیجه بازسازی خواهد داشت. در هر صورت اگر تمام مجوزهای بازسازی را هم داشته باشیم، بازهم اگر همسایه ها با ما همکاری نکنند، قطعاً به مشکل خواهیم خورد.

گام هشتم– تحویل محل پروژه بازسازی به پیمانکار
باید در روند اجرای بازسازی، همه اصول رعایت شود. نباید از موضوعی براحتی عبور کنیم و یا آنرا ساده بگیریم. یکی از این مراحل بازسازی که متأسفانه چندان به آن توجه نمیشود، تحویل درست محل اجرای بازسازی به پیمانکار است. طبق اصول باید مالک یا کارفرما همراه با پیمانکار، محل پروژه را بررسی نمایند و با تنظیم یک صورتجلسه، محل پروژه بازسازی را به پیمانکار تحویل نمایند.

در این صورتجلسه، باید شرایط موجود، خرابیها، نکات مهمی که کارفرما در مورد محل پروژه میخواهد به پیمانکار اعلام نماید و هر مورد مهم دیگری باید ذکر شود. به این ترتیب از تاریخ تحویل به بعد مسئولیت محل پروژه با پیمانکار خواهد بود.

گام نهم – بررسی محل پروژه پیش از شروع بازسازی
قبل از اینکه بازسازی شروع شود، باید برای آخرین بار تمام بخشهایی که نیاز به تخریب دارد بررسی شود. شیر ورودی گاز، آب و کنتور برق مشخص شود. بسته بودن آنها کنترل شود. مسیر عبور تأسیسات پیش بینی شود. محل عبور داکتهای ساختمانی که ممکن است با سایر همسایه ها مشترک باشد مشخص شود. اگر موتورخانه مرکزی در ساختمان باشد، وضعیت لوله های خروجی آب گرم و رادیاتورها نیز کنترل می شود.

درنهایت باید برای بار آخر قبل از شروع بازسازی، یکبار هر مانعی که ممکن است برای مراحل بازسازی بخصوص مرحله تخریب، خطرناک یا مشکل ساز باشد کنترل شود.

گام دهم – تجهیز کارگاه برای شروع بازسازی
در این مرحله از بازسازی، باید همه امکانات و شرایطی که برای اجرای بازسازی مورد نظر، لازم است، فراهم شود یا برای آن برنامه ریزی شود. یکسری از این موارد که باید کنترل شود عبارت است از:

محل اسکان و استراحت نیروهای کار کجا است. آیا در محل پروژه ساکن خواهند شد و یا تنها در ساعات کاری در محل پروژه حضور خواهند داشت؟
سرویس بهداشتی، محل استراحت، دسترسی به آب و گاز برای تهیه یا گرم کردن غذای نیروهای کار را تعیین میکنیم.
پیشبینی و اجرای برق و روشنایی موقت برای انجام عملیات بازسازی.
ابزاری که برای شروع بازسازی به آن نیاز دارند را آماده کرده و به محل پروژه می آوریم.
محل یا شیوه خروج نخاله یا دپو مصالح و انتقال آنها به داخل محل بازسازی را تعیین می کنیم.
لوازم اولیه پزشکی را در محل قرار می دهیم.
کپسول آتش نشانی را حتماً در یک محل مناسب و در دسترس قرار می دهیم.
لوازم اضافه که مانع اجرای بازسازی هستند را از محل پروژه خارج یا در محل مناسبی انبار می کنیم.
و … .

گام یازدهم – شروع تخریب و اولین مرحله اجرایی از مراحل بازسازی
پس از آنکه مطابق مطالب فوق، همه چیز آماده شروع بازسازی بود، مرحله تخریب را شروع می کنیم. قبل از آن چک می کنیم تا تمام شیرهای اصلی گاز، آب وکنتور برق در محل تخریب قطع باشد.با نظارت کامل یک فرد متخصص و با تجربه، تخریب در محلهای مورد نیاز آغاز می شود.براساس برنامه ریزی  انجام شده از قبل، یا همزمان نخاله های حاصل از تخریب جمع آوری و خارج می شود و یا این بخش از کار به زمان دیگری موکول می شود.گاهی اوقات که زمان ایجاد سرو صدا محدود است، ابتدا تخریب انجام می شود. سپس در زمانی که دیگر امکان تولید سرو صدای زیاد نیست، نخاله حاصل جمع آوری و خارج می شود.

گام دوازدهم – کنترل مقاومت و استحکام بنای در حال بازسازی
پس از تخریب می توانیم بررسی نماییم که آیا بنای محل پروژه بازسازی ما، نیاز به مقاوم سازی دارد یا نه. اگر مشخص شود که نیاز به مقاوم سازی وجود دارد، باید با محاسبات و برنامه ریزی دقیق، این کار انجام شود.ممکن است پیش از آغاز بازسازی و انجام تخریب، عدم مقاومت بنا قابل تشخیص نبوده باشد. در چنین شرایطی، این موضوع احتمالاً در مبالغ و مدت قرارداد دیده نشده است. درنتیجه در چنین شرایطی، نیاز است تا بار دیگر، کارفرما و پیمانکار درمورد موضوع مقاوم سازی بنا پیش از ادامه مراحل بازسازی، به توافق برسند. نتیجه توافق طرفین باید بصورت یک الحاقیه به قرارداد قبلی یا بصورت یک قرار داد جدید به امضاء طرفین برسد.

گام سیزدهم – سفت کاری
پس از پایان مرحله تخریب و یا مقاوم سازی یا در مواردی همزمان با آن، مرحله سفت کاری شروع می شود. سفت کاری شامل دیوارکشی و تیغه چینی می شود. بطور کلی، بخشهایی از عملیات ساختمانی که دیوارهای فضا را کامل می کند در این مرحله انجام می شود.این مرحله در شرایطی در مراحل بازسازی خانه، ویلا، آپارتمان، ساختمان، فروشگاه و یا دفتر کار ما وجود خواهد داشت که تغییر نقشه یا پلان معماری در داخل مکانی که بازسازی می کنیم، داشته باشیم.

گام چهاردهم – بازسازی، تعمیر یا اجرای تأسیسات
پس از پایان سفت کاری یا همزمان با آن، تأسیسات مربوط به پروژه بازسازی، تعمیر یا اجرا می شود. این مرحله از بازسازی بسیار حساس و خطرناک است. متأسفانه به نظارت مستمر و دقیق بر اجرای تأسیسات در زمان بازسازی معمولاً اهمیت کمی داده می شود. درحالی که یکی از مهمترین و درصورت اجرای ضعیف، دردسرسازترین مراحل بازسازی خانه، ساختمان، فروشگاه یا هر مکان دیگری می باشد.

بنابراین کنترلهای دقیقی باید در این مرحله انجام شود. متأسفانه گاهی اوقات یا از روی بی اطلاعی و کم تجربگی پیمانکار یا در جهت سوء استفاده از عدم نظارت یا بی اطلاعی کارفرما، ایرادات بسیار زیادی در اجرای تأسیسات دیده می شود. که برخی از آنها بسیار خطرناک هستند و ممکن است باعث بروز خسارات مالی و خدایی ناکرده جانی برای افراد استفاده کننده از آن مکان شوند.

در مقاله ای مورد چند مورد از اشتباهات تأسیساتی خطرناک در بازسازی ساختمان!!!!” به چند مورد از اشتباهات خطرناک و پرتکرار در اجرای تأسیسات در زمان بازسازی اشاره خواهیم کرد.کنترل لازم را انجام داده تا از بروز چنین اشتباهات خطرناکی جلوگیری شود.

گام پانزدهم – نازک کاری
پس از آنکه تأسیسات بطور کامل اجرا شد، عملیاتهای نازک کاری از مراحل بازسازی شروع می شود. این مراحل شامل گچکاری یا اجرای درای والها، کاشیکاری، کفسازی، اجرای عایق یا ایزوگام، اجرای سنگ، نصب لمینیت و در نهایت اجرای لایه نهایی یعنی نقاشی یا کاغذ دیواری می شود.

این مرحله از کار باید بسیار بادقت و بدور از عجله انجام شود. بیشتر آن چیزی که بعنوان نتیجه بازسازی وهزینه هایی که برای آن شده است میبینیم، در این مرحله اجرا می شود.

این مرحله از بازسازی بسیار متنوع، گسترده و پر از نکته های مهم است که سعی خواهیم کرد در مورد تمام آنها مقالات کاملی را آماده کرده و در سایت شرکت آیریا برای شما آماده نماییم.

گام شانزدهم – نصب لوازم
پس از پایان نازک کاری، تمام لوازم و تجهیزات نصبی محل پروژه بازسازی باید اجرا و نصب شوند. این لوازم و تجهیزات، شامل لوازم بهداشتی مانند شیرآلات یا توالت فرنگی، لوازم آشپزخانه مانند گاز روکابینتی، هود، سینک و … ، لوازم برقی و روشنایی مانند کلید و پریزها، چراغها، لوسترها و … می شود.

گام هفدهم – نظافت محل پروژه بعنوان یکی از مراحل بازسازی
این مرحله اکثر اوقات توسط پیمانکاران نادیده گرفته می شود. درحالی که بسیار مهم و تأثیرگذار است. زمانی که پروژه بازسازی شده را بصورت کامل و نظافت شده به کارفرما تحویل دهیم، قطعاً کارفرما دید بسیار مثبت تری نسبت به بازسازی که انجام شده است خواهد داشت. به این ترتیب از هزینه و زمانی که برای بازسازی صرف کرده است، راضیتر خواهد بود.

از نظر کارفرمایان نیز این موضوع خیلی مهم است. تا زمانی که نظافت محل بازسازی شده، کامل نشود، نباید بازسازی انجام شده را از پیمانکار تحویل گرفت. چرا که پیش از نظافت، اصلاً نمیتوان کیفیت اجرای بخشهای مختلف را مشاهده و کنترل نمود. بنابراین باید تحویل پروژه بازسازی، تنها پس از نظافت کامل و انجام شود.

گام هجدهم– تحویل پروژه
در نهایت میرسیم به روز تحویل پروژه. پس از آنکه کارفرما همراه با پیمانکار کل فضای بازسازی شده را بررسی و کنترل نمود و رضایت خود را از کیفیت اجرای بازسازی اعلام نمود، یک صورتجلسه تحویل آماده می شود. دقیقاً مانند روز تحویل محل پروژه، به پیمانکار، در روز تحویل کل پروژه به کارفرما نیز، همه چیز بررسی شده، ثبت می شود و به امضاء کارفرما و پیمانکار میرسد. اما این تحویل پروژه موقت است.

گام نوزدهم – خدمات پس از تحویل پروژه آخرین بخش از مراحل بازسازی
هر پروژه بازسازی، پس از تحویل و استفاده مالک یا ساکنین از آن، ممکن است شاهد ایراداتی باشد. اینکه ایراداتی پس از بازسازی در محل پروژه دیده شود، چندان غیر طبیعی نیست. بخاطر همین موضوع، در هر قراردادی، مدت زمانی را بعنوان مدت ضمانت حسن اجرای بازسازی یا هر نام دیگری، تعیین می نماییم.

در این مدت زمان که میتواند چند روز یا چند هفته یا چند ماه باشد، هرگاه ایرادی که ناشی از اجرای نادرست بازسازی بوده باشد، رخ دهد، پیمانکار موظف است بلافاصله برای رفع آن ایراد اقدام نموده و رضایت کارفرما را جلب نماید.

بنابراین روند مراحل بازسازی ساختمان، خانه، ویلا، آپارتمان، دفتر کار یا مغازه حتی تا مدتی پس از تحویل پروژه بازسازی به مالک آن نیز ادامه خواهد داشت.

مطالب و مقالات مرتبط با مراحل بازسازی
تا به اینجای مطالب این صفحه، مراحل بازسازی را درنوزده گام نام برده و توضیح مختصری در مورد هریک ارائه نمودیم. در ادامه این مطلب، مقالات، چک لیستها و مطالب مهمی که در رابطه با مراحل مختلف انواع پروژه های بازسازی توسط کارشناسان متخصص و با تجربه شرکت رستادیزاین تهیه و منتشر شده است را مشاهده خواهید نمود. پیشنهاد میکنیم اگر تصمیم به انجام بازسازی و آشنایی با مراحل مختلف این کار را دارید، مطالب و مقالات تکمیلی که در این زمینه در بخش بعدی در اختیار شما قرار داده شده است را بررسی نمایید.